Author: Venessa Chua

文 / 周文龙 来自 / 联合早报 发布 /2023年7月21日 星期五 政府修订“商业及住宅”用途的地段,进一步限制外国人购买本地房地产,包括有部分是住宅的店屋。受访分析师和市场人士普遍认为,新条例预计不会显著影响楼市,但可能导致外国投资者把目光从店屋转向办公楼和酒店等其他商业房地产。律政部和新加坡土地管理局星期三(7月19日)发文告宣布,从星期四(20日)开始,商业及住宅用途地段将被划为住宅房地产,并受到住宅房地产法的管制,外国人购买这类用地时,必须获得政府的批准。 目前,规划为商业及住宅的用地,必须至少有60%的楼面用于住宅用途。这类用地可能包括购物中心、酒店以及办公与住宅等。第一太平戴维斯(Savills)研究部主管张敏璋接受《联合早报》访问时指出,这次的修改主要是影响一些被列为商业及住宅用途的受保留店屋。他说:“过去,外国买家或公司购买划为住宅用途,或第一层为商店的住宅地段时,都须获得当局批准,商业及住宅用地则不须要。 如今,政府把商业及住宅用地改为住宅,就是要统一含有住宅部分地段的处理方式。通过这个做法,政府也减少外国买家参与含有住宅部分地段的交易。”他强调,政府的修改主要针对地皮,所以外国买家购买商住两用项目的私宅,并不需要获得批准,他们只需按现有条例支付60%的额外买方印花税(ABSD)。根据第一太平戴维斯的研究报告,保留店屋交易量近期增加,从第一季的10宗增加至第二季的16宗,交易额环比增43.1%至3亿9090万元。 一般上,若店屋属于商业用途,买家无须支付ABSD,但得支付消费税。除非买方是通过公司购买,才能抵消消费税。若购买包括住宅部分的店屋,买家仍须为住宅部分支付ABSD。合登集团(Huttons)高级研究主管李思德说,这项修改可被视为预防本地房地产项目过度集中在外国人手中。在市场参与者进一步了解新条例之际,它可能给大宗房地产交易、集体出售和店屋市场带来不确定性。不过,大部分住宅项目都是位于划为宅用途的地段,因此不受影响。 对集售市场影响微乎其微高纬环球(Cushman & Wakefield)研究部高级经理黄显洋也认为,新条例预计不会对楼市产生显著影响,因为外国买家的主要考虑或阻碍因素仍是ABSD。房地产公司Delasa总裁卡南吉星(Karamjit Singh)指出,这项修改可能产生副作用,让外国投资者把焦点和资金转向商业和酒店等无须获批、也无须支付ABSD的房地产项目。 从事家办业务的烽火资产管理董事总经理吴浙豪受访时说,政府并非不再允许外国人购买含有住宅部分的商住两用项目,只是多了一个新的审批程序。 富美联合家族办公室(FranklinMedici)首席执行官徐钦实则认为,政府其实发出明确信息,就是要收紧外国人在本地买地买房。他说:“近来很多外国投资者和家办抢购店屋,政府目的显然是遏制这股趋势。除了商住两用,政府下来甚至可能限制外国人购买任何商业房地产。” Link: https://www.zaobao.com.sg/finance/singapore/story20230720-1415929 […]

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文 / 陈紫筠 来自 / 联合早报 发布 /2023年7月22日 星期六 单一家族理财办公室在本地税务优惠计划下设立基金的条件再次调高，家办在提出申请时的资产管理规模，从之前至少1000万元提高到至少2000万元，而且在整个享有优惠期间，都须确保资产管理规模达到这个最低门槛。 受访家办业者指出，这项调整不会影响我国对富裕家族的吸引力，而是有助于吸引最顶尖、且想要为经济做出更有意义贡献的家办。 这一轮调整己从7月5日起生效。新加坡金融管理局上一次提高门槛是在去年4月18日，要求在所得税法令130计划下申请设立的家办，资产管理规模要至少1000万元，两年内承诺增加到2000万元。在这之前，并没有最低资产管理规模的规定。 根据《联合早报》所获得的金融管理局向业界发出的通告，之前在13U计划下设立家办，只须在提出申请时确保资产管理规模至少5000万元。条件调整后，从今年7月5日起，家办在提出申请的时候，以及享有优惠期间，都必须确保资产管理规模至少5000万元。 烽火资产管理董事总经理吴浙豪接受《联合早报》访同时指出，这项调整有助于我国吸引高素质的家办，确保他们为投资本地经济作出承诺。他说：“当局设下的最低门檻是可达到的，因为木地家办的平均资产管理规模估计接近这个数目，约为2000万至3000万元。” 至于要求家办维持最低资产管理规模会否对它们带来冲击，尤其是当市场陷人衰退时，吴浙豪指出，富豪通常不会把所有财富放在同一处，若他们有能力把2000万元拨人新加坡，意味着他们的净资产比这更多，因此应该有足够缓沖资金。 不过，他认为，本地家办面对的一个挑战是可供投资的领域有限，主要集中在金融或科技等服务业，一些家办可能觉得有必要更好地分散风险。 我国近年来吸引更多家办落户。最新数据显示，获得金管局税务优惠的单一家办数目，从2021年的700个增至2022年底的1100个。 为了鼓励家办以更有意义的方式配置资金，金管局本月初宣布，加强给子家办的税务优惠。这包括把结合公共和私人资金的混合融资 (blended finance)纳人符合资格的投资项目：合格的气候相关投资不局限在新加坡，也包括海外项目；捐赠本地慈善机构可当作合格开支。 Dentons瑞德律师事务所高净值客户和家族办公室业务主管刘家铭说，这些调整来得适时且经过深思熟虑，让单一家办在符合最低开支和投资要求方面有更大灵活性。调整条件后，家办申请数目可能减少，但它们的素质会更高。 从事家办业务的奥立伟资本管理合伙人梁嘉欣也认为，这项调整不会显著影响投资者在本地设立家办的兴趣，而是确保他们有一定财力为我国经济带来更多贡献。 聘用本地人方面要求也提高在聘用本地投资专业人士方面，金管局的要求也有所提高。在130计划下，家办聘用的至少两名本地职业投资人当中，至少一人必须是非家族成员，此前只是规定聘请至少两名本地职业投资人。13U计划不变，聘用的至少三名职业投资人当中，至少一人须是非家族成员。 刘家铭说，可见金管局显然打算在蓬勃发展的财富管理行业为本地人提供更多就业机会。 根据日前国会的书面回复，截至去年6月，本地已申请并获得税务优惠的单—家办雇用了大约1400名新加坡人和永久居民，其中约900个就业机会是在过去三年创造的。 […]

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文 / 陈紫筠 来自 / 联合早报 发布 /2023年3月11日 5:00 AM 我国全球投资者计划提高投资额门槛，有家族理财办公室管理业者反映，本地缺乏高素质的新型领域企业，使到投资者有资金但不知道要往哪里投放。此外，家办领域面对本地专业人才短缺的情况，业者呼吁政府加快栽培人才，应付调整计划后更高的人力需求。 新加坡经济发展局在3月2日发布全球投资者计划（Global Investor Programme，简称GIP）的新条例，根据调整后的规定，有意通过第一方案取得永久居留权申请人，必须投资至少1000万元（包括缴足资本）成立新的商业实体，或投资在营运中的业务。现有的规定是250万元。通过方案二投资新加坡的申请者，须在GIP精选的基金投资2500万元，投资额是现有规定的10倍。 从事家办业务的奥立伟资本（Olive Vista Capital）管理合伙人梁嘉欣接受《联合早报》访问时指出，对于我国希望吸引最顶级的高净值人士而言，提高投资额门槛不成问题，但更主要的挑战是，属于新型领域且素质高的本地企业并不多，让投资者在配置资金上可能碰到瓶颈。 梁嘉欣说：“我认为目前选择方案一和方案二的投资者可能会面对一些挑战。要培养增长型领域需时间，一下子要找到那么多规模够大，可以让他们投放1000万元的高素质新兴企业不容易。此外，GIP精选的基金目前只有两个，选择非常有限。” 目前，被纳入GIP精选基金的名单，只有辉立企业创业基金6（Phillip Ventures Enterprise Fund 6），以及Jungle Leaders基金。 财富管理咨询公司德安咨询（DEAN Advisory）董事陈卓认为，海外投资者对要把资金投向哪里感到迷茫，他们在这方面需要更多引导。 业者：家办邻域人才不足 至于通过GIP第三个方案取得永久居留权的申请者，须在我国设立资产管理规模至少2亿元的单一家族理财办公室，其中至少5000万元必须投资在四个类别资产的任何一项。新规定要求家办新聘至少五名家办专才，其中至少三人必须是新加坡人。 为家办提供法律、税务和资产管理等咨询服务的富美联合家族办公室（Franklin Medici）首席执行官徐钦实对本地家办领域人才不足的问题感到担忧。 他受访时说：“以我们的客户为例，目前大概有10多个单一家办在招聘人方面遇到问题。这尤其是在我国放置超过5000万元资产的客户，他们的资产规模越大，需要的管理人员越多，也更难请到人。” 财富管理学院（WMI）去年宣布，计划在2025年之前吸引5000个家办生态系统参与者，加入学院培训课程。 徐钦实认为，家办领域专业人士必须具备税务、会计、法律、合规、企业管理和运作等多方面综合技能，培养这些技能要花上一段时间，无法通过短期的培训课程去掌握。他建议，我国大专学府应推出家办相关课程，以更有系统化的方式栽培这个领域所需的人才。 据市场人士估计，本地去年底大约有1400个家办，较一年前增加一倍，并以中国人居多，至少占了一半。 烽火资产管理董事总经理吴浙豪指出，单一家办的监管环境改变将对这个领域带来显著冲击，无论哪个国籍的投资者都受影响，但由于新家办申请者中，中国人占多数，这个群体可能面对更大挑战。他说：“门槛提高将导致单一家办申请数量减少，因为要符合最低要求变得更困难。不过，整体家办数量不太可能大幅度下跌，但它们的背景将改变。这个调整可能确保家办和投资者的素质更高。” 星展银行财富规划家族办公室及保险解决方案区域主管李文修认为，GIP条例改变对顶尖家族而言是正面消息，这让他们可以更系统化的方式参与本地资本市场，为我国建立可持续和健全的家办生态环境。 至于哪些行业最有可能在新条例下受惠，他指出，我国着重于推动科技创新和连接性，以及通讯科技基础建设的发展，科技领域依然会是受到关注的行业。 Link: https://www.zaobao.com.sg/finance/singapore/story20230311-1371383 […]

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A Singaporean financial expert expounded his understanding of China’s economic performance, optimistic about the consumption opportunities brought about by China’s economic structural adjustment, and optimistic about China’s future development direction. Interview link: https://english.news.cn/20230209/9325e00e13924c638ccd419490f1c00e/c.html Produced by Xinhua Global Service […]

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